Retenciones por daños: derechos del inquilino en España
Si te preocupan las retenciones por daños en el depósito o descuentos en el alquiler, este texto explica qué puede hacer y qué no puede hacer tu arrendador en España. Verás cuáles son tus derechos como inquilino, qué pruebas conviene conservar, cómo solicitar la devolución del depósito y qué plazos legales existen. También te orientamos sobre reparaciones y mantenimiento, cuándo corresponde al propietario hacerse cargo, y cómo documentar incidencias para evitar deducciones injustificadas. Si recibes una notificación o un descuento que consideras indebido, encontrarás pasos prácticos para reclamar con seguridad y, si hace falta, acudir a la vía judicial con garantías.
¿Qué son las retenciones por daños?
Las retenciones por daños son descuentos que el arrendador puede aplicar al depósito o, en algunos casos, al importe final del alquiler cuando aprecia deterioros más allá del desgaste habitual. En España la Ley de Arrendamientos Urbanos regula aspectos básicos sobre fianzas y responsabilidad por daños[1].
- Daños reales y comprobables que exceden el uso normal del inmueble.
- Falta de limpieza grave o reparaciones necesarias por mal uso.
- Obras no autorizadas o modificaciones que deban restituirse.
- Facturas pendientes o costes documentados que el inquilino deba pagar.
En la práctica, las deducciones deben estar justificadas y documentadas.
Qué pruebas guardar
La documentación es clave para evitar retenciones indebidas o para reclamarlas: conserva todo lo que acredite el estado del inmueble y las comunicaciones con el arrendador.
- Fotos y vídeos con fecha y, si es posible, geolocalización del estado al entrar y al salir.
- Inventario firmado y acta de entrega si existe.
- Recibos de pagos y facturas de reparaciones abonadas por ti.
- Mensajes, emails y comunicaciones donde solicites reparaciones o acuerdes condiciones.
Guardar documentos cronológicos facilita probar el estado anterior y las comunicaciones.
Plazos y procedimientos
Los plazos varían: la devolución del depósito suele fijarse en el contrato o por acuerdo, y las acciones judiciales siguen los plazos procesales relacionados con la reclamación de cantidades y la Ley de Enjuiciamiento Civil[3].
- Reclama al arrendador por escrito dentro del plazo fijado en contrato o, en su defecto, cuanto antes.
- Solicita un presupuesto o desglose de las reparaciones y copia del inventario si procede.
- Si no hay acuerdo, puedes reclamar la cantidad y, si procede, iniciar demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
Actúa dentro de los plazos y guarda pruebas para no perder derechos.
Reclamaciones y vía judicial
Si la retención no tiene fundamento, comienza por una reclamación extrajudicial; si no prospera, la vía civil permite reclamar cantidades y costas. Los juzgados aplican la normativa civil y procesal correspondiente[2][3].
- Envía una reclamación por escrito detallando los daños y aportando pruebas.
- Intenta un acuerdo o mediación si ambas partes están dispuestas.
- Si no hay acuerdo, presenta demanda en el Juzgado aportando fotos, inventario y presupuestos.
Antes de demandar, valora costes y posibilidades de éxito con documentos claros.
Puntos clave
- Solo deben deducirse daños comprobables y no el desgaste normal.
- Guarda fotos, inventarios y recibos para defenderte.
- Actúa dentro de los plazos y reclama por escrito primero.
Preguntas frecuentes
- ¿Puede el arrendador retener todo el depósito por daños menores?
- No, el arrendador solo puede retener lo proporcional a los daños demostrados y no por el desgaste normal; debe justificar la cantidad.
- ¿Qué prueba suele ser suficiente para recuperar el depósito?
- Fotos fechadas, inventario firmado, recibos de pagos y comunicaciones con el propietario suelen ser suficientes si son coherentes y completas.
- ¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una retención indebida?
- Depende del contrato y de la naturaleza de la reclamación; para reclamaciones de cantidad la prescripción y los plazos procesales aplicables deben consultarse con la normativa vigente y, si procede, con un abogado.
Cómo hacerlo
- Documenta el estado con fotos y un inventario firmado.
- Comunica por escrito cualquier daño al arrendador y solicita presupuesto.
- Si no hay acuerdo, solicita la devolución del depósito por escrito y fija un plazo razonable.
- Si no responden, reúne toda la documentación y presenta demanda en el Juzgado de Primera Instancia.
Ayuda y recursos
- [1] Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- [2] Código Civil (BOE)
- [3] Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)
