Reparaciones y conservación: derechos del inquilino en España
Como inquilino en España, entender quién debe pagar las reparaciones y la conservación del piso es esencial para proteger tus derechos y evitar conflictos con el arrendador. Esta guía explica, en lenguaje claro y práctico, qué responsabilidades suelen corresponder al propietario y cuáles al inquilino, qué plazos y procesos legales existen y qué pruebas conviene conservar. También encontrarás pasos para reclamar, cómo actuar ante problemas de habitabilidad y qué opciones ofrece la vía judicial o la mediación. Si no eres experto en leyes, aquí puedes encontrar orientación paso a paso para tomar decisiones informadas y para reclamar reparaciones sin perder tus derechos.
¿Quién paga las reparaciones?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece obligaciones básicas de conservación que suelen corresponder al propietario, especialmente en asuntos estructurales y de habitabilidad.[1] En general, las averías que afectan a la seguridad, la calefacción, el suministro de agua o la estructura deben ser asumidas por el arrendador, mientras que las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario suelen ser responsabilidad del inquilino.
En la práctica, los contratos pueden precisar responsabilidades, por eso conviene leer el contrato con atención.
- Reparaciones mayores: estructura, instalación eléctrica grave, fontanería principal.
- Habitabilidad: calefacción, agua caliente y ausencia de humedades que impidan el uso.
- Depósitos y fianzas: retenciones por daños demostrables tras el inventario.
- Pequeñas reparaciones: juntas, bombillas, arreglos menores por uso diario.
Plazos y notificación
Cuando detectes un problema, comunícalo por escrito al arrendador con detalle de fecha, descripción y fotos. Dar un plazo razonable para la reparación ayuda a evitar conflictos y a preparar un posible procedimiento en el juzgado si no hay respuesta.
Responde siempre a notificaciones y guarda copia de todo lo que envíes o recibas.
- Envía un aviso por escrito describiendo la avería y la fecha en que se detectó.
- Adjunta fotos y cualquier documento que pruebe el daño o el riesgo para la vivienda.
- Indica un plazo razonable para la reparación; documenta que has dado tiempo al propietario para actuar.
Cómo documentar y reclamar
La documentación es clave: guarda mensajes, correos, fotos con fecha y recibos de gastos si tuviste que pagar para evitar un daño mayor. Si el arrendador no actúa, puedes reclamar por escrito y, si procede, acudir a la vía judicial o a mediación.
La evidencia clara y ordenada mejora tus posibilidades en una reclamación.
- Fotografías con fecha y copia de los avisos enviados.
- Presupuestos o facturas si pagaste reparaciones urgentes para evitar daños mayores.
- Conserva nombres y datos de contacto de técnicos o testigos que puedan declarar.
Preguntas frecuentes
- ¿Quién paga las reparaciones estructurales?
- Normalmente las paga el propietario; las obligaciones de conservación recaen sobre el arrendador salvo pacto en contrario.[1]
- Si el arrendador no repara, ¿puedo pagar yo y descontarlo del alquiler?
- Sólo en casos muy concretos y tras avisar y dar plazo; es recomendable consultar antes y conservar facturas y comunicaciones.
- ¿Qué vía debo usar para reclamar formalmente?
- Puedes iniciar una reclamación extrajudicial, mediación o acudir al Juzgado de Primera Instancia para reclamar cumplimiento o indemnización.[2]
Cómo hacerlo
- Documenta el problema con fotos, fecha y descripción detallada.
- Envía un requerimiento por escrito al arrendador solicitando la reparación.
- Otorga un plazo razonable y guarda prueba de que se ha notificado.
- Si no hay respuesta, solicita mediación o acude al Juzgado de Primera Instancia según proceda.[2]
Puntos clave
- El propietario suele responder de la habitabilidad y reparaciones mayores.
- Documenta todo: fotos, comunicaciones y facturas.
- Comunica por escrito y da un plazo antes de iniciar acciones judiciales.
Ayuda y Recursos
- BOE - Texto consolidado de la LAU
- Formularios y trámites (mjusticia.gob.es)
- Procedimiento de desahucio y órganos judiciales
