Quién paga las reparaciones: alquiler en España
Como inquilino en España, es normal preguntarse quién debe pagar reparaciones cuando algo deja de funcionar en la vivienda. Este artículo explica de forma clara y práctica qué responsabilidades tiene el arrendador y cuáles corresponden al inquilino, cómo preparar un modelo de burofax para exigir arreglos y qué documentación reunir. También indica plazos, opciones de comunicación y los pasos legales si el propietario no actúa. No necesitas ser experto: encontrarás ejemplos, consejos para conservar pruebas y cómo usar las normas de la LAU y el Código Civil para defender tu derecho a una vivienda en condiciones habitables.[1]
¿Quién paga las reparaciones?
En términos generales, el arrendador debe responder de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el contrato establezca otra cosa y siempre que no sean daños causados por el inquilino. El Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) definen estas obligaciones y los límites de la responsabilidad.
- Reparaciones estructurales y de instalaciones básicas (calefacción, agua, saneamiento).
- Arreglos que garanticen la seguridad y salubridad del inmueble.
- Mantenimiento de instalaciones comunes cuando proceda.
- Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso pueden corresponder al inquilino según contrato.
Modelo de burofax y qué incluir
Un burofax es una forma eficaz de dejar constancia fehaciente de una reclamación. En el escrito debe aparecer la identificación completa, la descripción concreta de la reparación requerida, fotos o evidencias, la fecha en que se detectó el problema y una petición clara de reparación en un plazo razonable. Añadir un plazo concreto ayuda a fijar expectativas y facilitará acciones posteriores si no hay respuesta.
- Identificación del inquilino y del arrendador con direcciones completas.
- Descripción detallada de la avería y pruebas (fotos, vídeos).
- Solicitud concreta: pedir reparación en un plazo (por ejemplo, 15 días).
- Indicar que, si no se actúa, se valorarán otras vías (descuento, reparación por cuenta del inquilino con reintegro o vía judicial).
Plazos, opciones y pasos legales
Si tras el burofax el arrendador no responde o se niega a reparar, el siguiente paso es valorar las opciones: contratar una reparación urgente y reclamar su coste (cuando proceda), acordar una rebaja temporal de la renta o iniciar un procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia.[2] Antes de litigar conviene recopilar toda la documentación: contrato, recibos, comunicaciones y pruebas fotográficas.
- Plazo razonable para reparar: especifica uno en el burofax (por ejemplo, 15 días) y anota la fecha de envío.
- Conservar pruebas: guarda recibos, presupuestos y comunicaciones.
- Documentación para el juzgado: contrato, burofax enviado, pruebas y estimación de daños o presupuesto de reparación.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo hacer la reparación yo y descontarla del alquiler?
- Solo en casos muy concretos y con pruebas; lo recomendable es notificar por escrito y, si es necesario, reclamar judicialmente el reintegro para evitar conflictos por descuentos unilaterales.
- ¿El arrendador puede negarse por ser una reparación pequeña?
- Depende del contrato y de la naturaleza de la reparación; el arrendador no puede eludir su obligación de mantener la habitabilidad.
- ¿Cuánto tiempo debo esperar tras el burofax?
- No hay un plazo único, pero fijar un plazo razonable en el burofax (por ejemplo, 15 días) es práctica habitual antes de tomar otras medidas.
Cómo hacerlo
- Redacta el burofax con tus datos, descripción del problema y petición de reparación en plazo concreto.
- Adjunta fotos fechadas y cualquier presupuesto o informe técnico disponible.
- Envía el burofax por una entidad que aporte constancia fehaciente y guarda el justificante de envío.
- Si no hay respuesta en el plazo, solicita un presupuesto independiente y decide si reclamar el coste o iniciar acción judicial.
Puntos clave
- Documenta todo desde el primer momento para tener pruebas sólidas en caso de disputa.
- Usa el burofax para dejar constancia fehaciente de la reclamación y del plazo pedido.
Ayuda y recursos
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
- Ministerio de Justicia - Información y trámites
- Poder Judicial - Guías y servicios
